Immobilienmarkt
Immobilienmarkt
Die Immobilie war und bleibt ein wichtiger Baustein in der Vermögensplanung und Altersvorsorge des Bürgers. Es werden Werte für Generationen geschaffen, bei gleichzeitig besten Ertragsaussichten.
Für Kapitalanleger ist ein Investment in Immobilien zur Zeit ausgesprochen günstig. Die Faktoren niedrige Zinsen, Steuervorteile und günstige Kaufpreise, verbunden mit einem wieder aufstrebenden Markt, werden dem Anleger überdurchschnittliche Renditen verschaffen.
Idealerweise müsste der Markt im Gleichgewicht steigen. Das heißt, es müssten immer nur so viele Wohnungen gebaut werden, wie am Markt nachgefragt werden. Dadurch, dass wir jedoch in einer freien Marktwirtschaft leben, ist der Markt Schwankungen unterlegen. Denn der einzelne Bauunternehmer steht in Konkurrenz mit seinen Mitanbietern am Markt. Also wird oft mehr gebaut als eigentlich gebraucht wird.
Bis Mitte der 90er Jahre wurde der Markt durch "steuerliche Subventionen" angetrieben, was zu einer hohen Überkapazität und folglich zu einem Rückgang der Mieten aufgrund des großen Angebotes führte. Hier spricht man von einem "Mietermarkt".
Seit dem ist die Bautätigkeit eingebrochen. Das wird zwangsläufig wieder zu einem "Vermietermarkt" führen. Wenig Angebot führt zu steigenden Mieten, und diese machen eine Investition interessanter, was wiederum zu steigenden Preisen führen wird!
Denn im Umkehrschluss funktioniert die freie Marktwirtschaft genauso. Wurde die Bautätigkeit am Markt auf ein Minimum reduziert, so brauchen Bauunternehmen eine gewisse Zeit, um die auftretende Nachfrage am Markt wieder decken zu können. Bei rückwirkender Betrachtung des Marktes war dieses Verhältnis bereits mehrmals zu beobachten.
Nach fast 10 mageren Jahren im Immobiliensektor können wir uns aller Wahrscheinlichkeit nach auf stark steigende Preise bei Immobilien einstellen!
Zudem ist die Nachfrage an Immobilien für die private Altersvorsorge gestiegen. Durch die schwierigen Börsenjahre, staatliche Einschränkungen und die Auswirkungen der Finanz-und Bankenkrise ist das Vertrauen in Fonds, gesetzliche Renten, Geldwertanlagen etc. gesunken. Beständigkeit liefern hier meist nur Sachwerte, wie Immobilien.
Der Bürger erkennt mehr und mehr, dass es Zeit wird, selbst zu handeln!
Die Investition in Immobilien war schon immer eine solide und sichere Anlageform.
Standort
Der Standort der Immobilie wird immer noch als wichtigstes Kriterium gesehen. Es wird nicht ohne Grund gesagt: Die 3 wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf sind: "Lage... Lage... Lage".
Doch welche Lage ist die Beste?
Der Standort, der zurzeit gefragt und somit teuer im Einkauf ist?
Oder der Standort, der am günstigsten einzukaufen ist?
Der Trend der Vergangenheit setzt sich in den Prognosen beschleunigt fort: Wachstum findet fast nur noch dort statt, wo Menschen hinzuziehen – vor allem in den Umlandgebieten der Städte. Aus eigener Kraft schaffen nur noch zwölf deutsche Landkreise den Bestandserhalt. Die Mitte Deutschlands entleert sich. Von Sachsen über Thüringen bis ins Ruhrgebiet zieht sich eine regelrechte Schneise der Entvölkerung quer durch die Republik. Das sind jene Regionen, in denen vor nicht allzu langer Zeit die wichtigsten Industriegebiete der beiden deutschen Staaten lagen. Durch Überalterung und Binnenwanderung werden zukünftig weite Gebiete Deutschlands Bevölkerung verlieren. Unter den Wirtschaftsregionen wird es zu einer Konkurrenz um junge, qualifizierte Bürger kommen.
Neben der demografischen Entwicklung gilt es außerdem, den Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Wohlstand und soziale Lage als Kriterium zur Auswahl der Lage mit einzubeziehen.
Immobilie-Arten
Wir unterscheiden zwischen dem Neubau, dem Bestand und der Sanierungsimmobilie. Alle haben Vor- und Nachteile, welche genau abgewogen werden müssen.
Neubau
"So wenig Risiko wie möglich - so viel Risiko wie nötig."
Ein Neubau in den alten Bundesländern ist in guten Lagen meist ein Garant für problemlose Vermietbarkeit. Zudem stehen die steuerlichen Aspekte bei Neubauten in der Regel in einem guten Verhältnis zum Risiko. Das größte Angebot am Markt steht jedoch in einem schlechten „Kosten / Einnahmen“ - Verhältnis, so dass die Zinsaufwendungen oft die Mieteinnahmen übersteigen. Zuzüglich der Tilgung kann dann eine erhebliche monatliche Eigenbelastung zustande kommen.
Künftige Neubauten sollten dort gebaut werden, wo künftig Menschen wohnen wollen und an die künftige Bevölkerungsstruktur angepasst sein. Beim Neubau haben Sie i.d.R. einen geringeren Mietzins, dafür eine höhere Abschreibung und eben die bessere „Neubausubstanz“.
Bestand
"Im Einkauf liegt der Segen."
...dieser alte Kaufmannsspruch trifft heute insbesondere auf den Immobilienmarkt zu. Die meisten aller Immobilienangebote sind Bestandsimmobilien, sprich gebraucht. Vor einer Investition sollten Sie die Gebrauchsspuren kennen, gibt es einen Reparaturstau oder ähnliches. Für die schlechtere Substanz zu Neubauten erhalten Sie i.d.R. eine höhere Mietrendite, jedoch geringere Abschreibungssätze. Die Vermietbarkeit ist anhand der bestehenden Mietverträge leicht überprüfbar.
Sanierung
"Im Einkauf liegt der Segen."
Die hochwertige Kernsanierung von denkmalgeschützten Häusern ist heute interessanter denn je. Anleger können zu günstigen Preisen erwerben und sanieren.
Ganz wichtig ist dabei jedoch eine absehbare Einkommensentwicklung des Kunden, denn bei dieser Investitionsform sind die höchsten steuerlichen Abschreibungen möglich. Minimiert sich das Einkommen oder entfällt es gar komplett (z.B. Arbeitslosigkeit), verändert sich die kalkulierte Rentabilität und die Kosten sind unter Umständen nicht tragbar. Für Anleger mit einem relativ gesicherten „zu versteuernden Einkommen“ ab € 40.000,- p.a. ist es jedoch eine lukrative Möglichkeit die eigene Steuerlast in Vermögen umzuwandeln. Grundlage dafür ist der § 7i des EStG, der es dem Anleger erlaubt, bis zu 100% der Kosten, die für den Erhalt des Denkmals aufgewendet werden, auf die ersten 12 Jahre abzuschreiben. Dafür ist der Mietzins meist geringer als bei Neubauimmobilien.
Plfegeimmobilien
... einer der letzten großen Wachstumsmärkte Deutschlands.
Die demografische Entwicklung bietet optimale Bedingungen für Pflegeimmobilien.
Die Investition in eine Pflegeimmobilie gibt dem Anleger "heute" die Sicherheit, "morgen" im Pflegefall versorgt zu sein, denn ihm steht mit Erwerb eines Pflege-Appartements jederzeit ein zertifiziertes, vorrangiges Belegungsrecht zu.
Die Investition im Teileigentum senkt die steuerliche Belastung des Anlegers in den kommenden Jahren und erwirtschaftet zugleich einen langfristig erzielbaren Mietzins von 5% - 6% pro Jahr.
Nach Abtrag der Hypothek bedeutet die Mieteinnahme eine "Zusatzrente" im Alter - klug finanziert mit den gesetzlichen Möglichkeiten der Steuerersparnis. Bei eigener, stationärer Pflegebedürftigkeit entstehen rechnerisch deutlich verminderte Pflegekosten aufgrund der vorhandenen Mieteinnahme. Zusammen mit einer Berufsrente und den Erträgen aus der gesetzlichen Pflegeversicherung lassen sich die Pflegekosten so u. U. vollständig decken. Dadurch kann das meist über Jahrzehnte aufgebaute Familienvermögen gesichert werden.
Chancen / Risiken
Jedes wirtschaftliche Handeln ist mit Chancen und Risiken verbunden. Dies ist selbstverständlich auch bei allen Kapitalanlagen so.
Jeder Investor muss Chancen und Risiken, die er bereit ist zu nutzen bzw. einzugehen, für sich selbst abwägen.
Der Immobilienerwerb ist als langfristige Kapitalanlage zu betrachten. Kurzfristige Spekulationsgewinne sollte man nicht erwarten, da auch Immobilien Preisschwankungen unterliegen. Somit kann auch bei einem Verkauf zu einem ungünstigen Zeitpunkt durchaus ein Verlust entstehen.
Langfristig gesehen, haben Immobilien jedoch in der Vergangenheit stets eine positive Entwicklung aufweisen können.
Die Wirtschaftlichkeit eines Objektes kann sich positiv oder negativ verändern, z. B. durch
- Mietausfall oder beeinträchtigte Vermietbarkeit, aber auch durch Steigerung der Mieteinnahmen und erhöhte Nachfrage nach Wohnraum;
-Ausfall des Bauträgers oder Generalunternehmers während der Bauzeit oder Gewährleistungsfrist (nach BGB 5 Jahre);
- Verzögerung oder Verkürzung der Bauzeit;
- die Leistung des Verwalters (z. B. Mieterauswahl, Objektpflege und Betreuung);
- unvorhergesehene, gesetzgeberische Maßnahmen bezüglich der Mietpreisgestaltung (zum Vor- oder Nachteil des Eigentümers);
- steuerliche Änderungen (zum Vor- oder Nachteil des Eigentümers);
- Instandhaltung am Sondereigentum;
- Veränderungen bei der Finanzierung nach der Zinsfestschreibungszeit (z. B. kann sich der Zinssatz nach oben oder unten verändern, u. U. wird ein neues Disagio erforderlich etc.).
Darüber hinaus ergeben sich Chancen über die laufenden Einnahmen und verschiedene steuerliche Vorteile in Gestalt einer zu erwartenden positiven Wertentwicklung und der Tendenz zu höheren Mieten. Investitionen in Grundbesitz gelten als klassische Sachwertanlage. Knappheit von Grund und Boden und die Dauerhaftigkeit der Gebäude bedingen ihren Wert. Immobilien bzw. der Grund und Boden, auf dem sie errichtet sind, haben Kriege und Gesellschaftssysteme überstanden, wie die jüngste deutsche Geschichte wieder zeigt. In der Vergangenheit boten Immobilien langfristig betrachtet Wertsteigerungen wie sonst (fast) keine andere Anlage. Die Immobilie wird von vielen Fachleuten als eine der besten Beiträge zur Altersversorgung betrachtet. Immobilien stehen seit Jahrhunderten als Inbegriff für Sicherheit. Sie sind in staatlich verwalteten Grundbüchern registriert und können selbst genutzt, vermietet, vererbt und verkauft werden. Die Wirtschaftlichkeit des Objektes sollte stets “vor Steuern“ betrachtet werden, da sich die Einkommensverhältnisse des Käufers verändern können. Lassen Sie sich daher steuerliche Berechnungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen Ihres Beraters von einem Angehörigen der steuerberatenden Berufe überprüfen.
Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.
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